HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のファイナンシャルプランナー）の重永です。
夢のマイホームを買ったら、火災保険に加入しなきゃいけませんね。
住宅ローンのことは詳しく調べるけど、意外と火災保険ってテキトーに決めていませんか？
購入先が提携している保険会社の保険をそのまま契約したり、知り合いの保険屋さんに言われるがまま契約したり。。
保険は素晴らしい制度です。
もちろん、補償はたくさんあった方が安心です。
気を付けたいのは、火災（損害）保険は元々あったもの以上の価値にあたる金額の保険金を受け取れないということです。
そのために、保険の対象になるものの価値を正しく知る必要があります。
今回は、住宅の価値の割り出し方について解説します。
【なぜ保険金をたくさん設定できないのか】
「不正利得になる」
火災保険を設定する上で、火災によって生じた損害の保険金限度額は、建物の“保険価額”までになります。
火災保険は、その財物に生じる実際の損害額に対してしか保険金が支払われません。(他の損害保険も同じ)
実際の損害額を超えた保険金を取得すると不当利得になります。
いわゆる「焼け太り」は起こらないのです。
たとえ重複して加入できたとしても、保険料が無駄になります。
※火災保険に加入するときは「他の会社の火災保険に加入していないか」を告知する義務がある
「住宅の保険価額を正しく知る」
では、住宅の価値を正しく知るためにはどうすればいいのでしょうか？
基本的には、保険屋さんが計算してきてくれますが、念のために自分でも知っておきましょう。
住宅の保険価額は、火災によって損害が生じた場所・時代に、その保険の対象(住宅)を新たに取得する場合の金額です。
「新価（再取得価額、再調達価額とも呼ぶ）」もしくは「時価」で判断します。
【建物の価値の算出方法】
「新築」
新築は簡単です。
住宅を買ったのならば、土地代と諸経費を引いた金額が建物の金額になります。
もしくは消費税額がわかれば、その消費税額を10倍すれば建物価格が分かります。
「中古」
中古は少し面倒です。
以下の情報が必要です。
・建物の構造
・建築年
・建築価額
・建物の構造
M構造（コンクリート造・石造り等の共同住宅）
T構造（コンクリート造・鉄骨造・耐火建築等の建物）
H構造（木造などで、上記のM構造・T構造に該当しない建物）
この構造や建築年によって“掛ける数字”が変わります。
・建築年
書いたまま、建物が完成した年です。
登記簿や固定資産評価証明書に書いてあります。
・建築価額
建築当時の“建物の”購入金額です。
建物だけなので土地代は含まず、マンションの場合は共用部分の価額も含みません。
「中古の価値の算出方法は2つ」
・年次別指数法
保険対象住宅（建物部分）の新価＝建築時の建築価額×年次別指数による上昇率
・新築費単価法
保険対象住宅（建物部分）の新価＝1㎡あたりの新築費単価×建物の延床面積（㎡）
「時価」の算出方法は
「新価」から時間経過による消耗分を差し引いて求められます。
「中古の微調整」
建築当時の購入価額が曖昧な場合もあります。
そこで、上記の方法で算出した評価額にプラスマイナス30％の調整ができます。
保険会社によってこの調整範囲は異なりますが、建物の状態等から勘案して調整できます。
あまりプラスにしすぎない方が無難でしょう。（知らんけど）
【まとめ】
火災（損害）保険は不正利得を得ることが禁じられています。
不正利得を得ないためにも正確な保険金を設定することが重要です。
そのためには正しい価値を知ること。
保険屋さんが提示してくれる「建物の保険価額」は正確かジャッジできる知識を持っておきたいものです。
他にも「ぼったくり補償」で多くの人が保険料を搾取されていますので、今後の記事更新にご期待ください。
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