HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）の重永です。
「相続なんてジジイババアの話やろ？ワイには関係あらしまへん」なんて思っていませんか？
親世代はもちろん、ご自身に万が一のことがあった時にも相続は発生します。残された家族のために考えておくべき、準備しておくべきことです。
いま行動に移したら、もしかすると通常の生命保険よりも多く財産を家族に残せるかもしれません。
賃貸用マンションの相続税評価額は約半分以下になり、とても有利です。
「え、価値が半分になるの？」そういう意味ではないので安心してください。相続税を決定する際の評価額が約半分になるというものです。
当然ですが相続後の賃料に対しては相続税はかかりません。ただの「資産」ではなく、「収益」を生み続ける「資産」として財産を相続することが可能です。しかも！その時代に合わせた賃料が入ってくるので、インフレに強いということですよね。
【預貯金を相続した場合】
相続が発生した場合、亡くなった人の財産がいくらあるか、相続人が何人いるかなどによって相続税が決定します。
この「亡くなった人の財産」がキモです。
預貯金は金額がはっきりしているのでわかりやすいですね。
銀行口座に2,000万円あったら、相続税評価額は2,000万円、2,000万円に対して課税されます。
【生命保険：死亡保険金の非課税】
多くの人が加入している生命保険についても、もちろん相続税がかかります。
法定相続人の数×500万円は非課税になります。
死亡保険金を年金タイプでもらう場合は、初年度は非課税ですが、2年目以降は所得税が課税されます。しかも課税部分が階段状に増加していく方法により計算します。
【団体信用生命保険でローンがなくなった投資用不動産を相続した場合】
2,000万円の投資用ワンルームマンションを購入したとします。
マンションが建っている土地は、みんなで分割して所有しているイメージになりますので、当然ですが部屋数が多ければ多いほど土地部分の所有権は少なくなります。
簡単な数字でイメージ画像を作成しました。
建物部分1,500万円、土地部分500万円、計2,000万円の不動産が相続される場合、
【まず建物部分の計算】
建物の評価は固定資産税を支払う伝票に評価額が書いてあります。その評価額を利用します。が、賃貸使用していると「借地借家法」というスペシャルルールが適用されます。
説明すると長くなるので簡単に言うと、賃貸使用している物件は評価減できるというものです。
固定資産評価額が1,000万円、借家権割合が30％とすると
1,000万円×30％＝700万円
建物部分の相続税評価額は700万円です。
【続いて土地部分の評価額】
土地の評価は相続税路線価を使います。その土地が面している道によって評価が変わるものです。大きい道路に面していたら高かったり、変な通りの道だと安かったり。道路に面している土地面積×路線価によってその土地の評価額が決定します。（マンションの場合はさらに持分割合を掛ける）
相続税路線価が400万円、借家権割合70％とすると
400万円×70％＝280万円
土地部分の相続税評価額は280万円です。
2,000万円で購入した投資用マンションは相続時に980万円の財産として評価され、980万円に対して課税されます。1,020万円の評価減です。
相続税が10％と仮定すると、
預貯金2,000万円に課税された場合、相続税は200万円。
購入額2,000万円の投資用不動産に課税された場合、相続税は980万円×10％＝98万円
102万円の相続税が節税できました。
さらに相続後も賃料は相続人に入り続けます。もちろんこの賃料に相続税はかかりません。（相続人は不動産所得を得るので所得税がかかりますが、減価償却が残っていたり、その他経費があれば損益通算できますね）
【相続時精算課税制度】
相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
また、この制度の贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算して相続税額を計算します。
2015年度の税制改正により、この制度の適用範囲が拡大されました。要は、親から子へ資産を移しやすくなったということです。
つまり、いま投資用不動産を購入して60歳を超えた時に、20歳以上の子か孫にその投資用マンションを贈与しやすくなったよということです。この制度がないと、莫大な贈与税がかかり、わざわざ生前贈与しようとはなりません。
まあ、べつにあげなくてもいいんですけどね。一応メリットとして挙げておきました。
【まとめ】
投資用不動産は、不動産というだけで評価減ですが、さらに賃貸使用しているという理由で借地借家法により、課税される評価額が大きく減額されるメリットがあります。たとえインフレで不動産価値が上がろうとも、この仕組みは不変です。
実際に価値が下がるわけではありません。生きている間に売ろうとすれば、「ふむふむ、毎年〇〇％の利回りを生み出す投資用不動産ですね」とキチンと評価されます。物価が上がれば不動産価値も上がります。
あくまで相続・贈与する時に同額だったら預貯金より有利ですよということです。
相続・贈与後に収入として得られる賃料には相続税・贈与税はかかりません。（不動産所得を得るので所得税がかかりますが、減価償却が残っていたり、その他経費があれば損益通算できますね）
インフレリスクに強い収入として毎月入ってきます。
生命保険を見直して（非課税枠に収まる保険金額に収めるのがベスト）、投資用不動産も持つ選択肢を考えてみてはいかがでしょうか？
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