コロナショックの今しかできない資産運用

変わる不動産投資の融資基準とコロナのせいで消える金融商品とは

HIBIKI FP OFFICE(愛知県名古屋市のファイナンシャルプランナー)の重永です。

私は資産形成において、財産を3つに分けてバランスよく保有する「財産三分法」を強く推奨しています。

資産形成・運用というと「株」「投資信託」しかイメージしていない人が多いですが、そこに不動産を加えてほしいです。

特に社会的に信用のある高年収のサラリーマンや公務員は借金をして不動産投資をするべき(しないともったいない)と考えています。

しかし、昨今の新型コロナウイルスや悪質な不動産業者のせいで金融機関からの融資基準が厳しくなりそうなのです。

今のうちにしか不動産投資を始められない人も出てくると思います。

また、新型コロナウイルスの影響で世界中の経済が停滞しています。

各国が金融緩和政策を発表し、金利が下がっています。

そうなると、資産形成・運用へどのような影響を与えるのか?

「始めようかな」「どうしようかな」と悩んでいる人たちの参考になれば幸いです。

【金持ちしか不動産投資できない時代になる!?】

身近な話として、夢のマイホームをキャッシュ(現金一括払い)で購入する人は少ないと思います。

なぜか?お金がないからです。

お金がないから、お金を借ります。(住宅ローン)

銀行はなぜお金がない人にお金を貸してくれるのか?

それは、その人の属性(年収や過去に借金の返済が延滞していないか等)はもちろん、購入予定の家(不動産)を担保にし、最悪の時はその家(不動産)を処分して貸付金を回収します。

「銀行の融資基準はこれ」

・不動産担保
・借主の属性(勤め先、年収、金属年数)

銀行は、この2つを特に重視していると言えます。

逆に言えば、この2つを押さえておけばお金を借りられるということです。

しかし、後者の“属性“について、いくら一流企業に勤めていても借金ができない時代に突入する可能性があります。

「保有する金融資産重視に!?」

現行の融資では、担保の不動産を処分して、それでも回収できなかった貸付金は借主の給料から回収するということで、借主の属性が重視されていました。

が、新型コロナウイルスの影響で給料や賞与が減る人がいます。

今までのように属性さえ良ければ借金ができる時代は終わるかもしれません。

借主の給料からの回収が期待できないとなると、保有している金融資産がいくらあるかで融資をするか判断します。

つまり、お金を持っている人にしか貸してくれません。

銀行は保全(借金を回収できる確証)ありきで融資するため、当然の流れです。

まさに“フリーキャッシュフロー至上主義“と言えます。

属性も、たとえば今までは“年収500万円以上”で融資を受けられたのに、“年収600万円以上”しか融資を受けられなくなるかもしれません。

こうなると、お金がない人は資産を増やす選択肢が減り、金持ちはさらに金持ちになり、格差が広がります。

【金融緩和政策で金利が下がるということは】

新型コロナウイルスの影響で経済が停滞し、世界中の国が金利を下げました。

これが資産形成・運用にどのような影響を与えるのでしょうか?

「国債での運用」

金利が下がるということは、文字通り、国債の金利も下がっています。

シンプルに、国債で運用しようとしても低金利なのでリターンが少なくなります。

すると国債に投じられていた資金が他(株式等)に移ります。

(もちろん、それを見越しての政策なわけですが)

「保険会社の運用」

保険会社にある元本保証の商品を好む日本人は多いです。

円建ての元本保証商品は利回りがとても低いですよね。

それは日本の国債の利回りが低いからです。

なので、外貨建ての商品が流行っています。

しかし、この外貨建て元本保証の商品がなくなる、もしくは利回りが下がるかもしれません。

なぜか?

元本割れしないために運用するには、どうしても国債で運用することになります。

その国債の金利が下がっています。

金利が下がっている国債をメインで運用している保険商品の利回りが下がることは容易に想像できます。

日本の保険会社で運用することはオススメできませんが、海外(オフショア地域)の保険会社で運用を検討しているのならば、商品の利回り改定がされる前にスタートしたほうがいいでしょう。

【まとめ】

「今じゃないかな」「いつかやろう」

と思っていた運用方法が、いつの間にかできなくなるかもしれません。

特に不動産投資は、金融緩和で国債を発行しまくっている今、インフレを見越してやるべきだと考えています。

早ければ早いほど、時間を使えます。

資産形成・運用にとって時間は最大の味方です。

今日、今が今後の人生で一番若い瞬間ですよ。

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中立の立場からアドバイス

代表の重永は銀行員時代、金融機関の提供する金融商品に疑問を抱き退職しました。弊社は代理店契約(保険など)を一切しておりません。仲介手数料や紹介料に踊らされることなく、顧客の利益を最優先に、各個人に最良の提案をしています。

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