住宅ローンの種類と仕組み

住宅ローン金利の種類と仕組み「メリットとデメリットは?」

HIBIKI FP OFFICE(愛知県名古屋市のファイナンシャルプランナー)の重永です。

某大企業に勤めている20代男性が「残業も休日出勤も減って、給料が減った。家賃が払えない。」と不動産屋さんに泣きの連絡が入ったと聞きました。

詳しく聞いてみるとコロナの影響で「35万円→21万円」になってしまったそうです。

手取り換算すると「25万円→13万円」くらいですかね?(ザックリすぎ?)

そもそも、どんだけ残業してるんだ。。そして、どんだけ高い家賃の家に住んでいるんだ。。

賃貸なら補償金または敷金を家賃に充てて、その部屋を出ていけば済みます。

が、住宅ローンで家を購入していたらそうはいきません。

夢のマイホーム 、買うまでは住宅メーカーも金融機関も甘い言葉で誘惑してきますが、現実は厳しいと言うことを知ったうえで購入を検討しましょう。

今回は住宅ローンの優遇金利について知っておかないと損する話です。

【住宅ローンの仕組み】

住宅ローンの金利は、様々な種類があります。

大きく分けて3つ紹介します。

「変動金利」

借入金利が変動します。

ほとんどの住宅ローンは「短期プライムレート」に連動しています。

この「短期プライムレート」が下がれば住宅ローン金利も下がり、逆に上がれば上がるというシンプルな仕組みになっています。

ちなみに2020年4月10日のデータ(日本銀行発表)では最頻値1.475%です。

「え?変動金利でもっと安く借りてるんですけど。。」

そうです、金融機関は「短期プライムレートから〇〇%引いた金利で貸すよ!」という“優遇金利”というサービスを実施しています。

なので変動金利0.5%で住宅ローンを借りている人は「1.475%−0.975%=0.5%」ということです。

「−0.975%」というのが優遇(サービス)です。

短期プライムレートが0.1%上がれば住宅ローン金利も0.1%上がりますが、すぐには上がりません。

住宅ローン金利は半年ごとに見直され、返済額は5年ごとに見直されます。その間、上下していた金利分を調整して、次の5年間の返済額が決定します。

この返済額も「1.25倍」を超えてはならないというルールもあります。

いきなり毎月の返済額が「10万円→20万円」になることはありません。

メリットは、借入時の金利が最も低いことです。

デメリットは、情勢によっては金利が上がると返済額も増えることです。

「全期間固定金利」

全期間固定といえばフラット35ですね。

返済期間中、ずっと同じ借入金利が約束されています。

2020年4月の情報では最頻金利が35年で1.3%です。

変動金利では0.5%を切る金融機関もある中で、1.3%というのは高く感じますね。

メリットは、最後まで返済額が変わらないことです。低金利の時に契約すれば、その金利が最後まで続きます。

デメリットは、借入当初は金利が高いことです。(変動金にと比べて)

「◯年間固定金利」

上記2つをミックスさせたものと言えます。

「当初重視型」ですね。

三菱UFJ銀行の「10年固定期間選択型住宅ローン金利」はどうなのか?

三菱UFJ銀行の店頭表示金利は3.15%で、ここから2.60%金利を引き下げて0.55%になっています。(2020年4月、三菱UFJ銀行ホームページ)

10年間の固定金利期間が終了すると11年目からは金利が上がります。(優遇期間が終わる)

固定金利期間が終了すると、そのまま変動金利が適用されることが多いです。

金融機関によっては「再度、固定金利にしますか?」とお伺いを立ててくれます。

が、当初の優遇金利ほどの優遇は受けられません。

最初(入口)だけサービス満点で、あとは他の金融機関に肩代わりされないように絶妙なラインの金利を提示してきます。

固定金利期間が終了したら、それまでの金利よりも上がることは覚悟しておいた方がいいでしょう。

メリットは、固定金利期間中は全期間固定金利よりも低い金利で借りられ、返済額も変わらないことです。

デメリットは、変動金利よりは高く、固定期間終了後は金利が上がり、再固定などの手続きには手数料がかかることもあります。固定期間中に金利が下がるとその恩恵を受けられません。

【金利は下がりきった?】

では、今から住宅ローンを組む人はどの金利タイプがいいのでしょうか?

これから金利が上昇すると考えるならば全期間固定、まだまだ金利が下がる、もしくは上がらないと考える人は変動金利を選択します。

では、金利はどうなっていくのでしょうか?

世はまさに超低金利時代です。

ということは、これ以上は下がらない?

と、言われ続けて数年経っているように感じます。

私が銀行員時代も金融緩和政策が発表されて「これ以上下がらないだろ」と言われていました。

あれから6年、若干下がっています。

「金利が上がる仕組み(フロー)」

景気がよくなる

企業が設備投資や雇用のために資金が必要になる

お金の需要が高まる

お金が“供給不足”になる

金利が上がる

住宅ローン金利が上がる

今後、景気がよくなると考えているのであれば金利も上昇することが予想されますので固定金利がいいでしょう。

「途中で返しちゃうなら変動金利?」

期間35年で借りて、頑張って働いて10年後に一括返済する計画があるならば、わざわざ金利が高い全期間固定タイプではもったいないです。

当初の金利負担が小さい変動金利タイプを選択して、住宅ローン控除の恩恵を受けきってから一括返済するのが得策でしょう。

ただ、1%を切る金利で借りられるようでしたら一括返済しないで、その資金を運用することをオススメします。

住宅ローンは個人が利用できる融資の中で最も金利が低い金融商品です。

もしも、一括返済の2年後に自動車を買うことになり、手元に資金がなかったら自動車ローンを組まなくてはなりません。

自動車ローンの金利がいくら低くても、住宅ローン金利には敵いません。

このへんの資金計画はプロのとらしげに相談してください。

【まとめ】

最初は聞こえがいい文句で勧誘してきます。

購入者側も、夢のマイホーム に舞い上がってしまい「毎月の返済額」くらいしか見えていません。

どういう仕組みの住宅ローンなのか?
優遇期間が終わったらどうなるのか?
固定資産税はいくらなのか?
マンションの場合、管理費・修繕積立金は?
延滞したらどうなるのか?

逆に言えば、優遇金利の住宅ローンを上手に活用して資産形成を加速させればいいのです。

インフレしても、借金の残高は増えません。

インフレすれば、不動産の価値は上がります。

一括購入できる現金を保有していても、不動産はローンを組んで買いましょう。

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中立の立場からアドバイス

代表の重永は銀行員時代、金融機関の提供する金融商品に疑問を抱き退職しました。弊社は代理店契約(保険など)を一切しておりません。仲介手数料や紹介料に踊らされることなく、顧客の利益を最優先に、各個人に最良の提案をしています。

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