賃貸初期費用を10万円以上下げる方法3“クリーニング・防虫防臭”

HIBIKI FP OFFICE(愛知県名古屋市のFP事務所)代表ファイナンシャルプランナーの重永です。

これは序章で書きました。

「北海道札幌市の不動産賃貸会社が消臭スプレー処理で爆発」

お金を受け取っておいて、その対価としてサービスを履行しないなんてありえません。

そもそもそのサービスが必要なのか?価格は適正なのか?を知っておく必要があります。

北海道の例だと、原価1,000円の消臭スプレーを部屋に撒くというサービスを数万円で売っていました。

自分で消臭スプレー撒けばいいんじゃないのか?と思います。

私が個人的に“特に必要ない”と感じるサービスを例に解説します。

【入居前“消臭・防虫サービス”】

冒頭でも紹介しましたが、数万円するサービスなのに、市販のスプレーを撒くだけなんてザラです。

わからなかったら仲介業者に聞けばいいのです。

「これは具体的にどのようなサービスですか?」と。

自分でやれそうな内容だったら断りましょう。

これだけで初期費用を2万円は安くできます。

ましてや新築なのにこのサービスを組み込んできます。

私も実際に新築アパートに引っ越す際、「防虫サービス2万円(税別)」に疑問を持ち、追求したところ「業者がスプレーを散布する」だけということでしたので、丁重にお断りしました。

【これらは強制ではない】

これらのサービスは“強制ではない”ということがポイントです。

任意のサービスをしれっと組み込んでいるだけで、みなさん知らないうちに“承諾”しているのです。

もしも「これは強制なので外せないんですよー」と言われたら「録音するのでもう一度説明していただけますか?」と言いましょう。

それかやりとりをメールで行い、証拠を残しましょう。

【敷金を超えてクリーニング代を請求されたことありませんか?】

これは多いでしょう。

賃貸物件の契約には、入居する前の状態に戻して返すという「原状回復義務」が存在します。

このクリーニング代は、原則は敷金から差し引かれて終わりです。預けていた敷金以上にクリーニング代がかかったら、追加で徴収されます。

これ、ほとんどは敷金で済むケースが多いです。(普通に暮らしていればね)

「原則は貸主(大家)負担である」

国交省ガイドライン

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

原状回復は「賃借人が入居した当時の状態に戻すことではない」ということが国交相のガイドラインで明確化されています。

つまり原状回復義務では、退去時のクリーニング代(修繕費)については「経年劣化」「通常範囲内での使用による磨耗」は貸主(大家)負担が原則とされています。

普通に暮らしている分での磨耗は貸主(大家)さんが負担するべきという考え方です。

借主がこれらを明らかに超え、もしくは故意や不注意で破損・磨耗させたもののみ負担すればよいのです。

これを知らないばっかりに強く迫られると「汚した自分も悪いな。。」とホイホイと支払ってしまうのです

「入居前の賃貸借契約書の特約」

先述のように、退去時の修繕費は原則は支払わなくていいのですが例外があります。

賃貸借契約書に原状回復、修繕費やクリーニングについての“特約“があり、借主もそれに合意していると借主が負担しなければならないケースが出てきます。

法的には原則は貸主(大家)負担なのに、こうした契約書の特約で合意させて文句を言えなくしてきます。

知らないとそのままサインしちゃいますよね。

「この特約を外してください」と言っても「大家さんがこの条件じゃないと契約してくれません」とかなんとか言ってきます。

その物件に住むには特約に合意しないと住めないケースがほとんどでしょう。

ただ、ツッコむ価値はあると思います。

この辺を理解して、退去時はどうなるのか確認だけでもしておきたいですね。

【入居前クリーニング、退去後クリーニングの矛盾】

これも実際に私が経験したので紹介しておきます。

まず入居前のクリーニング費用が見積もりに組み込まれていました。

「いやいや、新築だから綺麗でしょ」ということで外してもらいました。

たとえ、前の入居者がいても、退去時に貸主か借主どちらかの負担でクリーニングをしています。

全員から入居前と退去時のクリーニング代を請求していると、前の入居者の退去時クリーニングと、新しい入居者の入居前クリーニングって、かぶってますよね?

綺麗な部屋をさらに綺麗にしようってこと?

何年も入居者がいないとそりゃ汚くなるでしょと思うかもしれませんが、内覧に行く際に汚かったら困りますので、定期的にクリーニングされているはずです。

内覧して問題なければ入居前のクリーニングは断ってもいいでしょう。

「クリーニングの相場」

ハウスクリーニングの相場は「1平方メートルあたり1,000円」で考えておけばいいでしょう。

業者によるけどね。。

20平米のワンルームなら2万円くらいですね。

相場を知っておくことも、ボッタクられないように身を守るには大切なことです。

【まとめ】

見積もりの明細について質問することが重要です。

契約書も隅々まで読むこと。

特約で修繕費を負担することに合意していても、なんとかできることもあります。(これはさすがに教えられない笑)

なんでもかんでもYESと言っていては損しますよ。

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中立の立場からアドバイス

代表の重永は銀行員時代、金融機関の提供する金融商品に疑問を抱き退職しました。弊社は代理店契約(保険など)を一切しておりません。仲介手数料や紹介料に踊らされることなく、顧客の利益を最優先に、各個人に最良の提案をしています。

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