HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）代表ファイナンシャルプランナーの重永です。
賃貸契約の初期費用でイチバン簡単に値引きしやすいのが仲介手数料です。
仕組みを理解して、正しい主張をするだけで値引きしてくれます。
こちらから言わないと値引きしてくれません。
【仲介手数料とは】
借主と貸主が契約するために間に入って契約の仲介をしてくれる対価として支払うものです。
基本的には借主も貸主も支払います。
仲介業者の儲けのベースはこれですね。
部屋を探して、内覧に連れて行ってくれて、契約手続きをしてくれるのが無料なわけありませんからね。
手数料をしっかり支払うわけですから、遠慮せずに“正しい主張”をしてもバチは当たらないでしょう。
「借主が支払う仲介手数料は原則、家賃の半月分」
これ！
今まで賃貸契約した経験のある人で、家賃1か月分の仲介手数料を支払ったことがあるのではないでしょうか？
それ、半月分まで余裕で下げられるのです。うまくやれば無料にもできるのです。
原則、借主が支払う仲介手数料は「家賃の半月分＋消費税」までです。
消費税10％なので、「家賃1ヶ月分×0.55」です。
「なら家賃1ヶ月分請求するのはルール違反やん？」と思うかもしれませんが、“原則”なのです。
細かく宅建業法を説明すると、仲介業者が受け取れる報酬の“合計額”は借主および貸主から「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限です。
依頼者（大家か借主）の承諾がある場合を除き、双方から受け取れるのはそれぞれ「家賃半月分＋消費税」以内であることとされています。
つまり、仲介手数料として家賃1ヶ月分を請求された人は、大家さんが支払うべき仲介手数料を代わりに支払う承諾をしていたということです。
「当社は仲介手数料が家賃の半月分です！」って自慢気に宣伝してる会社もありますが、知っている人からすれば「当たり前やんけ」って感じです。
そして、形式上は依頼者（借主）から承諾を得ているという形で借主から家賃1ヶ月分の仲介手数料を受け取り、さらに大家（貸主）からも報酬を受け取っているのが大半です。
これは完全にアウト、、、と見せかけて、大家（貸主）から受け取るのは仲介手数料ではなくて“広告料”という名目で家賃1〜2ヶ月分報酬を受け取っています。
なので、仲介業者としては貸主からの報酬があるので借主からの手数料を値引きしても「報酬ゼロ」とはならないのです。
なので仲介手数料を家賃の半月分程度まで値下げすることは可能ですし、言わないと損です。
ただ、法律的な定義だと可能なのですが、繁忙期で顧客をたくさん抱えている時だと「家賃半月分の仲介手数料を払ってくれる顧客」と「家賃1ヶ月分の仲介手数料を払ってくれる顧客」とだと、仲介業者としては後者と契約したいでしょう。
ここは上手く交渉しなければなりません。
【大家（貸主）からの広告料の闇】
みなさんが仲介業者だとしたら、報酬が高い物件を契約したいですよね？
では、報酬が高い物件ってどんなのでしょうか？
借主から仲介手数料として家賃1ヶ月分を受け取り、貸主から広告料として家賃○ヶ月分と、ダブル取り（両手と言います）できる物件を契約すれば儲かります。
この「貸主から広告料として家賃○ヶ月」の何ヶ月分かで、頑張りが変わりませんか？
大家（貸主）としては空室状態が続いて家賃収入がないのが一番嫌なので、広告料を多く支払ってでも入居してもらいたいですよね。
空室状態が続く部屋って、それなりの理由があるわけですから、結果的にはそういう部屋を推してくるわけです。（1買いに焼肉屋が入っていたり、コメダが近くになかったり）
ネットや店頭に出している物件は「家賃も安くて広くて新しい」いい物件で、実際に来店すると「あれ埋まっちゃいましたー、これはどうですか？」とまんまと釣られるわけですね。
そしてこの広告料の原資として、借主から礼金を取っているパターンもあります。
「礼金とは」
部屋を所有する大家（貸主）に対して、お礼として支払います。文字通りですね。
敷金とは違い、退去時に返金されません。
かつて家が少なかった時代に「家を貸してくれてありがとう」という意味合いで存在していたらしいです。
家が増えた今の時代どうなのって話ですが、みんな言われるがまま支払いますからね。。
この礼金を大家（貸主）が受け取り、そのまま仲介業者に支払う広告料に充てれば、自分の負担なく空室状態を解消できますよね。
【総額を計算してみる】
仲介手数料が無料でも礼金が2ヶ月分だったり、美味しい話はどこかで調整されているケースが多いです。
なので、初期費用〜毎月の家賃〜退去費まで総額で比較するといいでしょう。
2年更新の物件だったら、2年で総額いくらなのか計算して他の物件と比較してみましょう。
仲介手数料や家賃が安くなっていることだけにこだわらずに総額で考えると損をしにくいです。
逆に、初期費用を多めに払っても「フリーレント」がついていたりすると総額では安くなる物件もあるわけです。
【まとめ】
法的な仕組みを知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
仲介手数料が家賃1ヶ月分のところは、まず間違いなく値引きしてくれるでしょう。
私も過去に何社か行きましたが、まずは簡単に25％値引き、宅建を持っていることを言うと40％値引き、相見積もり出しますと言って半月分まで下げることができました。
基本的に、こちらから言わないと値引きしてくれません。
ただ、過剰に値引きを要求しすぎて困らせないようにしましょう。
あくまで法的根拠を勉強して、正しい主張をして損をしないようにしましょうね。
