HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のファイナンシャルプランナー）の重永です。
賃貸物件に住む場合、新築物件以外は“前に住んでいた人”が存在します。
中古で購入する場合も同じです。
そこで気になるのは「前に住んでいた人はどんな人だったのか？」
もう少し突っ込むと「前に住んでいた人が死んで事故物件だったら嫌だな」ということです。
“告知義務”という法律がありますが、法には抜け道がつきものです。
知っておいて損はない知識を伝授します。
【告知義務とは】
不動産業界の「告知義務」とは、不動産の売却・賃貸のとき、以下に該当する場合は買主や入居希望者に告知しなければなりません。
（宅建業法47条）
・その不動産（物件）で“自殺や殺人などの死亡“があった
・過去、災害に見舞われた
・周辺に火葬場やごみ処理場がある
・指定暴力団組織が近くにあるなどの周辺環境が好ましくない（心理的瑕疵物件）
「告知義務がなくなるパターン」
これは有名ですが、上記に挙げた告知義務は、間に1人挟めば告知義務はなくなります。
どういうことか？
あるアパートにAさんが住んでいましたが、自殺しました。
その物件を次の入居希望者へ紹介する場合、告知義務が発生します。
前の住人が自殺したことを告知されたBさんが入居しました。
Bさんが退去して、新たな入居希望者のCさんには、Aさんが自殺したことは知らされません。
告知義務がないのです。
この法律には明確な期限の定めがないので、不動産会社がBさんに謝礼でも渡して“入居したことにすれば”その物件のマイナスな告知義務はなくなります。
あなたが大家、不動産仲介業者だったら空室になることを何よりも避けたいはずです。
気持ち、わかりませんか？（入居者側からしたら絶対嫌だけどね）
【衝撃！そもそも〇〇は告知義務なし】
ある死に方だと、先述のような告知義務はありません。
それは「自然死」です。
いわゆる“老衰”です。
物件の中で人が亡くなっていれば、いわゆる事故物件として、売主（大家）は買主（入居希望者）に告知する義務があります。
しかし、自然死（老衰や病死）は例外です。
老衰や病死などの“事件性のない死“は自然死として告知義務は発生しません。
※「人はいずれ死ぬでしょ」という考え方
しかし、全てがそうではありません。
いくら子音が自然死でも、たとえば死後数ヶ月が経過して遺体が腐って異臭や発したり、床にシミが付いてしまっている等の場合は、物件へ物理的にも心理的にも瑕疵があるとされ、告知義務が生じる可能性があります。
（死後数日程度なら告知義務は発生しないらしい）
【私たちはどうすればいいのか？】
先述したとおり、いくらでも抜け道はあります。
知らないと見抜けません。
このようなことを回避するためには以下のことを覚えておきましょう。
・ズバリ前の住人について聞く（事故物件ではないか聞く）
・ズバリ「自然死はあったか？」と聞く
・相場より売値・家賃が安かったらその理由を聞く
・新築を買う・借りる
聞かれたことに対して嘘をつく（虚偽報告）ことは、たとえ告知義務が法的になかったとしてもアウトです。
損害賠償請求が認められる可能性が高くなるでしょう。
とはいうものの、仲介に入る不動産屋も本当に知らないことがあります。
しかし、聞くだけ聞いておきましょう。
【まとめ】
知らないと怖いです。
法律について少しでも知っておけば、ある程度は防げることもあります。
世の中には悪い奴らがたくさんいます。
自分のことは自分で守りましょう。
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