HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）の重永です。
今回は不動産投資がもたらす節税効果についてです。
税務のお話なので、正直難しい、というか文章では伝わりづらいです。
だからこそセミナーに来てほしい。。
ではいきなり所得税法のお話からスタートします。
【所得税法代69条の損益通算規定】
損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの(不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得)についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。
出典：国税庁
ちなみに私は学生時代のFP2級受験時に勉強しました。
はい、ここでこの先を読むことを諦めた人が大半でしょう。
あなたは選ばれし者です。頑張って読み進めてください。
【不動産投資における損益通算】
マンション（投資用不動産）を購入し、他人に貸す場合
1、建物部分の減価償却費
2、借入利息
3、管理費等
4、その他経費（修繕費等）
以上が必要経費として認められるため、この必要経費が毎年の賃料収入より大きくなれば損益通算することにより、所得税・住民税に対して節税効果が得られます。
つまり「税務上赤字」です。赤字と聞くと「え！？大丈夫なの！？」って感じですが、あくまで税務上なので手取りが減るようなことではありません。むしろ増えます。
よく経営者が「経費やで経費やで」と言っていませんか？（とくに重永が）
主に接待交際費（経費）を使って会社の利益を減らし、支払う税金を減らしています。
税務上赤字になれば、その赤字部分を給与所得などから差し引くことが可能です。所得合計が減るため、確定申告することで「所得税の還付」を受けられます。この所得税の納税額をもとに住民税を算出するため、結果として住民税も節税できるというわけです。
【モデルケース その1】
家族構成3人（会社員の夫、専業主婦の妻、16歳の子1人）
給与収入800万円
マンション購入前の所得税は55.5万円、住民税は50.1万円でした。
投資用マンション購入
年間賃料収入：780,000円
償却額：799,000円
年間利息：392,529円
諸経費：600,500円
不動産所得は約102万円の赤字です（千円未満切り上げ）
この赤字部分が給与所得から引かれてから税額が決定します。
マンション購入後の所得税は34.9万円、住民税は39.9万円です。
つまり不動産投資により得られた節税効果は30.8万円です。
投資前に支払うはずだった30.8万円が手元に残ります。
これは初年度の諸経費が大きいので節税効果も大きいです。2年目以降はここまで大きな効果はありませんが、それでも生命保険料控除なんかよりよっぽど節税効果はあると思います。
【モデルケース その2】
独身男性
給与収入500万円
不動産投資前は所得税・住民税あわせて38.5千円でしたが
不動産所得の赤字を損益通算することで納税額は約18万円に！
20.5万円の節税効果です。
（端折りすぎ？画像のイメージだけ載せたかったのです）
【相続税・贈与税の軽減にもメリット】
相続税、まだここでも書きません笑
気になってきましたか？
「相続なんてジジイババアの話やろ、ワイには関係ナッシング」というそこの若者よ、関係ありありですよ。20代でも、独身でも関係ありますからね。
次回は相続税について！のはず。
書いたらリンクを貼ります。
【まとめ】
少し難しい内容でしたね。要は支払うはずだった税金が、不動産投資によって減額されるよってことです。
サラリーマンは「経費」とか「節税」とは縁がないと思っていませんでしたか？これは正々堂々とできる節税です。
2年目以降は効果が縮小しますが、それでも生命保険料控除よりも節税効果は大きいと思います。なのに、普通の生命保険よりもインフレリスクに強く、自身の保険料負担は0に等しい。。今の生命保険のままでいいんですか？って話です。
税額は各人の収入、家族構成、購入する物件などによって変わります。気になったらシミュレーションだけでもやってもらえばいいと思います。
LINE公式アカウント友達追加で２大特典プレゼント！
虎の巻其の壱「クレジットカード」
年間37万マイル貯める男が使うクレジットカード１枚を大公開！
虎の巻其の弐「ふるさと納税の極意」
ふるさと納税の自己負担が実質０円！？知らなきゃ損の裏ワザ！
その他、セミナー情報をはじめ世界情勢や旬な情報をお届けしています！
