株式会社ヒビキエフピーオフィス（愛知県名古屋市の独立系FP事務所）の重永です。
超低金利時代の今、住宅ローンは変動金利を選択している人が多いかと存じます。
筆者も変動金利を選択しています。
今は金利が低い恩恵を受けられていますが、やはり心配になるのが「いつか金利が上昇して負担が大きくなるのではないか？」ということでしょう。
安心してください。
いきなり毎月の返済額が何倍にも膨れ上がることはありません。
そんな特別ルールを解説します。
【住宅ローンの金利は固定型と変動型】
住宅ローン返済にかかる金利は、大きく分けて2種類あります。
「固定金利型」
一定期間もしくは全期間金利が固定されているタイプです。
10年固定金利や、35年間（全期間）固定金利など。
期間が長くなればなるほど金利が高くなるのが特徴です。
貸す側からすれば、長期間金利を見直せないのはリスクなので高金利になってしまいます。
10年固定金利タイプは、10年後に“再固定”を選択することも可能です。（金融機関による）
その際、金融機関への事務手数料がかかるデメリットがあります。
「変動金利型」
金利が変動します。
後で詳しく書きますが、金利が上がるということは毎月の返済額も変わります。
ライフプランが崩れる可能性が高くなります。
2021年、住宅ローンの変動金利は0.5％を切るものが多いです。
住宅ローン控除は年末残高の1％の税優遇を受けられるので、支払う金利よりも受けられる恩恵の方が大きい状態が続いています。（これも近年中に見直されてしまいますが）
【変動金利型の金利見直し】
気になるのは変動金利型に採用されている金利はどのタイミングで上がるのか？ということです。
「見直しのタイミングは年に2回」
住宅ローン変動金利の指標となっている“短期プライムレート”は、毎年4月1日と10月1日に金利が見直されます。
それぞれ7月返済と1月返済分から見直された金利が適用されます。
ちなみに短期プライムレートは2009年から年1.475％のまま見直されていません。
「金利が上がるタイミングとは？」
国は政策金利を操作することで景気をコントロールすることができます。
国が金利を高くするとどうなりますか？
お金を借りにくくなりますよね。すると住宅も売れにくくなり、企業も融資を受けづらくなって設備投資に消極的になり、経済が回りにくくなります。
景気が加熱しすぎていたり、ハイパーインフレの懸念があると金利を上げて無理やり経済活動にブレーキをかけます。
つまり、金利が上がるタイミングとは「好景気」な時ということです。
「不景気」な時に金利を上げると、余計に不景気になります。
【5年ルールと125％ルール】
変動金利だと急に金利が上がったり、毎月の返済額が増えたりと、なんだか不安な感じがしますが、ある2つのルールで私たちは守られています。
「5年ルール」
毎月返済額は金利が見直されても実質5年間変わりません。
どういうことか？
返済額の内訳は、元本部分と利息部分で分かれています。
借入当初は利息部分が多く、元本部分が少なくなっています。（元利均等返済）
返済を重ねるごとに、利息部分は少なくなり、返済額のほとんどが元本部分になります。
「5年ルール」とは、金利が見直されてから5年間は毎月返済額は変えずに中身の“元本部分”と“利息部分”の比率を変えることで、5年間は同じ返済額で済むというルールです。
もちろん、金利が上昇すると毎月返済額のうち元本部分が減ることになりますので、借入元本は減りにくくなります。
この「5年ルール」は住宅ローンが家計に占める割合が高いであろうということで、債務者が計画的に返済できるように設けられた仕組みです。
「125％ルール」
先述の「5年ルール」が終了したら、毎月返済額を変更します。
ここにも債務者を守るルールが存在します。
それが「125％ルール」です。
金利上昇後の毎月返済額は、金利上昇前の返済額の125％を上限とするものです。
元利均等返済で毎月10万円返済している人は、たとえ金利が1％から3％に見直されたとしても5年後の毎月返済額は12.5万円です。
ですが適用金利は上昇しており、最終的には負担しなければなりません。
【注意点】
債務者を守る仕組み設けられており安心ですが、注意点があります。
「金融機関によっては適用していない」
紹介した「5年ルール」と「125％ルール」を適用していない金融機関もあります。
とくにネット系の銀行は適用していない金融機関があります。
必ず金融機関に確認しておきましょう。
行員には「5年ルール」と「125％ルール」で通じるはずです。
「結局は上昇分の金利も支払う」
5年間は毎月返済額が変わらず、その後も125％までしか毎月返済額が増えないとなると勘違いしがちですが、上昇した分の金利はきっちり支払わなければなりません。
最終的には返済期間を伸ばすのか、最終回で一括返済するのか、方法は様々です。
【まとめ】
変動金利型の住宅ローンを利用している人は、金利上昇リスクを頭に入れておきましょう。
「5年ルール」と「125％ルール」で一定期間の毎月返済額は変わりませんが、最終的には上昇分の金利を支払う義務があります。
どういう時に金利が上がるのか？
金利上昇リスクをヘッジする方法は？
これは不動産投資にも共通します。有料のセミナーで話していますのでぜひお越しください。
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