HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）の重永です。
「リーマン・ショック以上」「リーマン・ショック以来」という言葉をよく耳にします。
そんなコロナショックの渦中ですが、株価も記録的な下落をしたり、実経済もダメージが大きくなりつつあり、日銀も景気判断を引き下げました。
まさに不景気ですねえ。
気になるのは「不動産」についてです。
現在、不動産投資をやっている人
不動産投資を検討中の人
マイホームを検討している人
みんな気になると思います。
とらしげがどう考えているか解説します。
【いきなり結論】
人が住む用途の不動産は値下がりしにくいと思います。
ここでは解説しませんが、インフレが進めば借金の価値も縮小しますしね。
「不動産価格への影響はある」
値下がりしにくいとはいえ、やはり景気が悪いと回り回って不動産価格にも影響が出ます。
では、何がどうなって不動産価格に影響を及ぼすのか考えてみましょう。
これを考えるには、不動産を「商業系」と「住宅系」に分けるとわかりやすいです。
「商業系の不動産」
ホテル、飲食店が入っているテナントビルを想像してください。
新型コロナウイルスの影響で自粛ムードになっています。
飲食店での会食はいわゆる「3密」を満たしてしまうので、敬遠されていますね。
外国人観光客はもちろん、日本人観光客にも利用されなくなったホテルも経営が悪化しています。
こうした事業は、日々の入金（入金スパンが早いお金）を頼りにしている業態です。
これらが手元に入ってこなくなるとたちまち資金繰りが悪化します。
数ヶ月でも続いてしまうと、よほどキャッシュに余裕がある企業でない限りは倒産してしまいますね。
飲食店が撤退したテナントビルは、その分家賃収入が減ります。
「0よりはマシ」と考え、家賃を下げてでも契約者を募ることも考えるでしょう。
不動産価格を決める要素はいくつかありますが、そのうちの一つに「収益還元法」というものがあります。
文字の通り「その不動産がいくら収益を挙げているか（還元してくれるか）」で不動産価格を決定します。
つまり、収益（家賃）が少なくなれば、不動産価格も下がってしまうということです。
次に、オフィスが入っているビルを想像してください。
こちらも新型コロナウイルスの影響で経営が悪化している企業が多いでしょう。
今までのオフィス需要は高く推移していました。
少し前に発表された公示価格でも商業圏は伸びが目立っていました。
しかし、家賃を払えなくなったらそこから撤退しなければなりません。
あとは先述の「収益還元法」の流れになってきます。
まずは資金繰りが苦しくなりやすい飲食系やホテル系が倒産し、不景気が続けば倒産したり事務所を一等地から撤退せざるを得なくなった企業が出始め、商業系の不動産価格は下がることが考えられます。
「住宅系の不動産」
不景気になっても影響を受けにくい不動産というのがマンション等の住宅です。
よほどのことが起きない限り、住宅の需要は大きく変動しません。
たとえ勤めていた企業が倒産しても、次の就職先を探します。
自分含め、家族が住んでいる家はなんとしても維持したいですよね？
実際、過去の金融危機でも住宅系の不動産への影響は限定的だったというデータもあります。
【不景気時の住宅系不動産】
不景気になると住宅が売れなくなって不動産価格が下がる？
たしかに間違ってはいませんが、住宅の価格は下がりにくいです。
一生で最も大きな買い物と言えるマイホームの購入を控える動きはたしかに考えられます。
が、最終的に販売価格を決定するのは家を建てる不動産屋さんです。（ディベロッパーね）
そのディベロッパーが不景気によって倒産していたらどうなるでしょうか？
供給が少なくなります。需要よりも供給が少ないと価格は下がります。
たとえ需要が下がっても、供給も下がることが考えられるので「不景気＝不動産価格下落」とは単純に結び付けるのはどうかと思います。
そして新築の価格が下がらないと、中古の価格も下がりません。
実際、リーマン・ショック後でも中古マンション価格は1割しかさがっておらず、それも1年後には以前の水準に戻っているデータもあります。
【住宅系もリスク0ではない】
たしかに住宅系は商業系よりも不景気による影響を受けにくいですが、リスクが0というわけではありません。
経済の回復が遅れてしまえば、収入が減って都市部から田舎に帰ってしまうかもしれません。
人口が減って空室率が高まると、不動産価格は下がります。
コロナショックからの経済の動向に注目です。
とくに国（政府）がどのような施策を打ち、国民が応えるかが重要です。
【まとめ】
不動産投資の多くは“住宅系”ですよね。
「いつ買おうかな？」と悩んでいる人は、たぶん一生悩み続けて買いません。
インフレや家賃を払い続けることを考えると「将来下がるかもなあ」という理由だけ購入に踏み切らないのは笑われてしまいます。
とくに「インフレ（物価上昇）」について、もっと話したいことがある！
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