HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）の重永です。
肝心の収益である賃料は、入居者がいるから入ってきます。その入居者がいない状態、空室状態が続くとローン返済を自己資金で負担しなければなりません。
「家賃保証」というものもありますが、長くなるので別の記事で解説します。
今回は空室になりにくい立地(地域)や条件を解説します。
【空室になりにくい物件とは】
まず物件のタイプについて、アパートよりはマンションが人気です。セキュリティがしっかりしている物件は女性に人気です。さらに1階よりも高層階の方が需要が高いです。
ファミリー向けマンションよりはワンルームマンションの方が需要があります。たとえ出て行ったとしても、ワンルームなら入居の需要は高いです。都心だとさらにその傾向があります。
さらに、浴室内暖房などの住居内の設備にも注目です。現在、ワンルームマンションに住んでいる方は、ご自身がどうやって探していたか、いま困っている設備はあるか考えてみるといいでしょう。
【地域】
東京なのか？名古屋なのか？大阪なのか？
関東から関西の地域には約6,500万人が住んでいます。人口減少が続く日本ですが、およそ半分の人口が関東から関西の地域に集まっています。
【東京】
東京は全国的に見ても空室率が低いです。人口も増え続けており、今後も空室率の低い状態は続くでしょう。都内ではワンルームマンション建築の規制が強化されており、入居したい需要に対して入居可能な戸数が少ないです。
しかし、物件が高額です。東京の地域についてだけメリットばかり言って変な物件を売りつけてくる業者もいます。気をつけましょう。
さらに、家賃も高額で「利回りが高いですよ！」と良さそうな感じで売ってきますが、家賃を高く設定すると利回りも高くなります。本当にその家賃で適正なのか、10年後の家賃はどうなのか調査することが重要です。
なかなか難しいとは思いますので、不動産屋さんではなく第三者である私に相談してください。
【名古屋】
ご存知の通り、2027年のリニア開業に向けて、再開発が進んでいます。
しかし、名古屋駅周辺はホテルが土地を買い上げて(立ち退きさせて)建築しまくっています。駅の近くで安く投資用物件を仕入れるのは難しいでしょう。
【大阪】
ズバリ個人的に大阪はオススメです。東京と名古屋のメリットを兼ね揃え、物件価格も他の都市ほど高くはないです。
皆さんご存知の万博の誘致、カジノ構想。そして2037年にリニア開通の予定。
大阪は「エコノミストインテリジェンスユニット(EIU)」で世界の住みたい街ランキング第3位に選ばれています。ちなみに東京は7位です。
最近ではG20が開かれたり、世界的にも注目されています。
今ワンルームマンションを購入して、2037年のリニア開通を迎えたら、築18年で少し古いかな？と思うタイミングでも、リニア効果で地域が爆発的に盛り上がると思いませんか？交通の便が良くなるということは、人が来やすくなり、その地域が盛り上がります。昔から変わりませんね。
事実、星野リゾートの進出などで、比較的地価が低かった西成やなにわも地価が上がっています。
大学やオフィスも多く、単身世帯の需要は今後も多いでしょう。
愛知とは違って、市長と知事が仲良しで今後の発展が個人的に楽しみです。G20の懇親会では大阪産のワイン(昔は大阪もワインの生産が盛んだったそう)を振る舞い、各国の人たちが持ち帰ったと話題になっていましたし、おもしろいですよね。
【神戸】
神戸も大学やオフィスが多く、オススメです。(短っ)
【空室になりにくい立地】
普通に考えて、駅から近い方がいいでしょう。みなさんが「自分だったらどこに住みたいか」を考えてみてください。答えはシンプルなのです。難しく考えないでください。
駅から徒歩「7分以内」は重要なのです。賃貸物件を探すサイトなどで、検索条件を入力する際に「駅からの距離」があります。この条件を設定できる単位が5分、7分、10分となっていることが多いです。この「7分以内」に入れるか否かが大きいと言われています。
ちなみに徒歩1分は80mです。
さらに、人気のない路線よりは快速が止まったり、2路線利用できる駅の方が好ましいです。
「〇〇駅から徒歩7分」よりも「〇〇駅から徒歩7分、××駅から徒歩10分」の方が2路線利用できていいですよね。
さらにさらに、単身者に需要が高いのは大学やオフィスに通いやすい地域です。賃貸物件を探せるサイトで実際に見てみるといいでしょう。家賃相場も確認できます。
【まとめ】
「大空室時代がやってくる」なんて騒いでいる雑誌もあります。近年、地方の空いた土地を相続税対策のためと言ってアパートを建てまくっていました。そんな地方に住みたい人は減っていくに決まっています。大空室時代というのは、そういった需要と供給があっていない地方の物件が空きまくるんじゃないか？ということです。
「家賃保証があるから大丈夫や」と言うオーナーもいるでしょうが、レオパレスやカボチャの馬車の話題はご存知ないのですかねえ。。
家賃保証について注意したいことも次回ご紹介します。家賃保証を誤って理解していることは不動産投資にとって致命的です。おそらく多くの人が誤解しています。
人口の多い、駅から近い、賃貸需要のある物件、とくにワンルームマンションは比較的安心でしょうね。家賃相場の調べ方や、10年後の家賃の調べ方などは私に相談してください。
不動産屋さんに聞いたら、丸め込まれますよ。あらゆる質問を論破して商品を売る営業の訓練を受けたプロたちですからね。
LINE公式アカウント友達追加で２大特典プレゼント！
虎の巻其の壱「クレジットカード」
年間37万マイル貯める男が使うクレジットカード１枚を大公開！
虎の巻其の弐「ふるさと納税の極意」
ふるさと納税の自己負担が実質０円！？知らなきゃ損の裏ワザ！
その他、セミナー情報をはじめ世界情勢や旬な情報をお届けしています！
