マイホーム、いつが買い時？消費増税後？オリンピック後？

HIBIKI FP OFFICE（愛知県名古屋市のFP事務所）の重永です。

「消費税が10％になったら今と比べて100万円以上も高くなる！」

「オリンピック後は景気後退で安くなる！」

いろんな情報が錯綜していて何を信じればいいかわかりませんよね。

人生最大の買い物、夢のマイホームを手に入れる本来の目的を見失わずにライフプランに合わせて購入を検討しましょう。

【消費増税の影響（価格上昇要因）】

2019年10月に10％に引き上げられる予定ですね。これは今から建て始める場合は予定通り行けば10％が適用される（引き渡しのタイミングでの消費税率が適用）ので余計な話題かもしれませんが一応。。

まず土地付き一軒家の場合に影響を受けるのは建物価格のみです。土地には消費税はかかりません（土地は消費しないから）4,000万円（土地2,500万円、建物1,500万円）の場合、消費増税後の消費税は150万円です。

「消費増税前の方がよかったやんけ」と思われがちですが、国も家をたくさん建ててほしいわけですから「住宅ローン控除」や「すまい給付金」を手厚くしています。結果、増税前後どちらで買っても負担は変わらない感じになっています。

【金利の上昇（価格上昇要因）】

日銀が目標としている物価上昇率2％が安定的に達成されてデフレを脱却したら、金利上昇が見込まれます。

つまり住宅ローン金利の上昇、住宅購入の総支払額が増えます。（今のうちに固定金利にしておけば別だけどね）大きな買い物ですから、1％金利上昇すると数百万円も変わってきます。今は超低金利（マイナス金利）時代、これ以上下がることは考えにくいですね。。

【オリンピックの影響（価格下落要因）】

こちらもよく聞く「オリンピックが終われば安くなる」という噂。ほとんどの方が噂だけ鵜呑みにして、その根拠を考えたことはないでしょう。

東京オリンピックが決定したのが2013年9月、この瞬間から富裕層が東京のマンションなどを爆買いしました。不動産は5年以上保有してから売ると譲渡所得税が優遇されます。もう5年経過していますね。2020年のオリンピックをピークと読み、一斉に売り出されることでしょう。（供給が多くなると安くなる）

過去のデータからもオリンピック後は経済成長率が開催前年をピークに下がります（なぜか1996年のアトランタオリンピックを除く）

オリンピック選手村が大量に分譲されることからも、供給が増えれば価格も下がることが予想されます。（東京に限っての話ね）

様々な要因があって「オリンピック後は安くなる」という噂が聞こえてくるのでしょう。

【2022年生産緑地大解放問題！？（価格下落要因）】

ついでに価格下落するんじゃないかという話をすると、2022年に東京に限らず全国で生産緑地（農地）が宅地になるかもしれないという問題。しかも多くが市街化区域など住みやすい地域にある農地なので、みんな欲しいわけです。大量に宅地が増えれば、供給過多で土地価格が下がりますよね？

国交省の都市計画現況調査（平成29年度）によると、生産緑地は全国で12,972ha（1ha=10,000㎡）わかりやすく言うと東京ディズニーランド＆シーが130個分です。そのうち東京大阪愛知だけで8割を占めています。

生産緑地制度

1992年に敷地面積が500㎡以上で、期間中一定条件を満たし、自治体に申請すれば以降30年間にわたって（つまり2022年まで）固定資産税は税率の安い農地の扱いとし、相続税については納税が猶予されることになりました。

国も「やべえ」と思い、2017年に法改正を行ったので2022年以降も生産緑地指定を10年ごとに延長できるようになりました。一気に大量の宅地が出回ることはないかもしれませんが、農家の後継者不足などもあり、2022年をきっかけにある程度は影響があるでしょう。

【注意！賃貸からのマイホーム購入】

「重永の話だと、特に東京は2022年以降の方が良さそうやな」と思った方が多いかもしれません。しかし、現在賃貸にお住いの方は物件価格のみならずトータルでの計算（計画）が必要です。

たとえば家賃10万円のお家に住んでいるとしましょう。そして3年後の2022年に家を建て始めるとして2024年に住み始めます。

10万円×48ヶ月＝480万円

この金額を余分に払うのでしたら、いま建て始めて1年後から住めば360万円(480万円−120万円)分家賃が浮きます。果たして同じ物件が360万円も値下がりするのでしょうか。将来の物件価格は誰にもわかりません。いまは「将来値下がりする」とする材料の方が多くても、予期せぬ要因で値上がりするかもしれません。(金利も上がるかもしれません)

【まとめ】

私の結論は「買いたい時に買えばいい」と言っておきます。

無理して駆け込んで買っても、もっと安くなってからと待ち続けてもよくない。。本当に必要な時（子が生まれたり）や資金計画が整った時、ライフプランが確定した時が買い時だと思います。

マイホーム購入は、短期の不動産投資のように安い物件を買って高く売るのとは目的が違いますからね。目的を「絶対に安い時に買うんや！」と視野を狭めてはいけません。（安く買うのも大事だけど。。）

消費税の問題も、国がそのときそのときに合わせて何かしら優遇して助けてくれます（過去の増税時もそうでした）

住宅メーカーも家をたくさん売りたいから「消費増税前に！」と煽ります。消費者は煽られて駆け込みます。たくさん売れる時は、普通に考えて、値下げ交渉に応じないでしょう。他に買いたい人は山ほどいるわけですから。

一方で消費増税後に駆け込み需要が落ち着くと、住宅メーカーは変わらず家を売らなければならないわけですから多少は値下げ交渉に応じやすくなるかもしれません。

気を付けたいのは、ネットの情報はどうも東京中心です。とくにオリンピックの影響について、やはり東京は大きいです。他の地方も多少なり影響はありますが、自身の済む地域以外の情報に惑わされずに情報収集することが重要です。

重永にお金を払って相談すれば、もしかしたら数十万円、数百万円も将来の支払い金額が変わるかもしれません。(初回1時間に限り無料)占い師に1万円払うくらいならFPに相談しましょう。