海外不動産投資終了

海外不動産投資の節税メリット終了!?いつから?CFPが解説

先日の税制改正大綱にて、タイトルにあるように海外不動産を使った節税ができなくなることも盛り込まれていました。

もともと私は海外不動産はあまりオススメしていない(理由も後で書きます)ので特に影響はありませんが、国内不動産投資をやっている人にとっても勉強になると思いますのでまとめておきます。

その前に、減価償却について復習が必要な人はこちらの記事を読んでください。「わかりにくい不動産投資の減価償却費(節税)をCFPが解説」

【今までの海外不動産投資での節税とは】

「そもそも海外不動産投資をやるメリットとは?」

簡単に言うと減価償却して赤字にし、納める税金を安くするということです。

海部街不動産投資において最低限押さえておくポイントは以下の通りです。

①投資対象物件がある国の税率が低いこと
②その物件で低金利の融資を受けられること
③賃貸(家賃)収入をしっかり生み出している(利回りが高い)
④日本の法定耐用年数を超えている
⑤建物部分の割合が高い
⑥売却益が出る

こんなところです。

なぜ海外でやるのか?と言う点では④が重要なポイントになります。

「日本と海外の法定耐用年数の違いを利用している」

多くの海外の不動産は日本に比べて法定耐用年数が短くありません。

つまり中古物件でも“価格が下がりにくい”ということです。

海外は日本と違い、土地よりも建物の評価に重きを置いていることが多く、収益を生み出す根源となっているのが建物にこそ価値があるという考えです。

そのため、たとえ日本の法定耐用年数を超えた物件であろうとも投資する価値がある物件を所有してさらに償却して節税できるというわけです。

【重永が海外不動産投資をやらない理由】

①減価償却で節税できても、売却するときの譲渡益に対して課税されるから意味なくね?
②重永が求めている不動産投資のメリットは節税だけではない
③信頼できる業者さんと出会っていない
④なんかよくわからん!!!!!!!

①が大きな理由です。

この後解説しますが、今回の税制改正大綱に盛り込まれた案で、海外不動産投資のメリットがなくなるなと感じたので、余計メリットは感じられなくなりました。

個人的に、投資するものについて誰に何を聞かれても説明できるようになってから投資しますので、わざわざ海外不動産について(その国の税率や融資利率など)を勉強してまでやるか疑問ですので④という理由です。

仮想通貨に消極的なのも同じ理由です。(どちらのことも否定しているわけではありません)

【税制改正で何が変わる?】

「いつから?」

令和3年分の所得税から改正されるようです。

現在所有している人はどうなるのか?は、まだ詳細が発表されていません。

おそらく取得した時の法律が適用されるとは思いますが。。(取得時原価主義)

「どう変わるのか?」

本題です。

海外不動産投資での赤字を、日本国内の所得と損益通算できなくなります。

日本の不動産所得にかかる税金は、同年内の不動産所得の総収入から必要経費を引いて計算をしますので、数字が高ければ高いほど税金が高くなります。

逆にマイナス(赤字)だと税金が0になるのではなく、不動産所得以外の黒字の所得と損益通算することができ、結果的に納める税金を少なくすることができます。

改正によって、この損益通算ができなくなります。

節税のために海外不動産投資をやっていた人は、メリットがなくなります。

【予想される未来】

現在海外不動産を所有している人も今後は損益通算できなくなるようでしたら、ほとんどの人が売りに出すでしょう。

そうでなくとも、今後は新規参入する人も激減するでしょう。

ただでさえ米国の地方都市は供給過多気味なので、不動産価格に影響が出そうですね。

【まとめ】

海外不動産投資の節税メリットがなくなるといっても過言ではありません。

逆に国内不動産投資に注目が集まることも考えられます。

不動産投資、おすすめですよ。

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中立の立場からアドバイス

代表の重永は銀行員時代、金融機関の提供する金融商品に疑問を抱き退職しました。弊社は代理店契約(保険など)を一切しておりません。仲介手数料や紹介料に踊らされることなく、顧客の利益を最優先に、各個人に最良の提案をしています。

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