住宅購入前に考えるリスク

住宅購入前に考えるべき災害リスク!アメリカ人は驚いている

HIBIKI FP OFFICE(愛知県名古屋市のFP事務所)の重永です。

「マイホーム、買いますか?買いませんか?」

永遠のテーマですね。

私は「欲しいなら買え、欲しい時に買え」と回答しています。

日本人の多くはマイホームを買うことに執着しすぎているような印象を受けます。

家を買うことは素敵なことですが、安易に考えすぎていませんか?

「駅から近い」「会社に近い」「静かな住宅街だ」確かにいいですが、もっと大事なことがあります。

【考えて欲しい災害リスク】

夢のマイホームを買う時に考えてほしいのは“災害リスク”です。

日本の住宅ローンは、たとえ自然災害で家を失っても、ローン残高はそのまま残ります。

家がなくなり、また家を建てて、2重の住宅ローンを背負うことになります。

家(建てる場所)を選ぶ際に、とくに一軒家の人は考えるべきリスクです。

高台だからいいのか?いやいや、地盤が緩いかも。

住宅街だからいいのか?いやいや密集地は火災の延焼リスクが。

いいと思っていたことが、逆にデメリットになることも考えられます。

人生最大の買い物ならば、しっかり勉強するべきです。

【災害大国日本】

2019年は自然災害の被害が目立ちました。

自然災害はその国の経済水準や対策技術によっても被害程度は異なります。

災害が多い日本でしっかり対策されていても、予想を上回る被害が出ることもあります。

自然災害は大きく分けて、台風、地震、大雨(洪水・土砂崩れ)、火山噴火です。

発生回数が多い災害は台風、被害額が大きいのは地震です。

被害額が大きいということは、人命はもちろん、建物等の高価なものが被害を受けているということです。

住宅に与えるダメージの大きさから順に災害リスクを考えると良いでしょう。

「ここは地震が起きたらどうなるのか?地盤は岩盤か?」といった感じで。

土地が高価、人気なエリアは、こうした災害リスクが低いところが多いです。

知っている人は知っているのですね。

【米国の住宅ローンと比べる】

アメリカの住宅ローンは日本のものと少し違います。

ノンリコースローン(非遡及型融資)というものが主流です。

「日本は人に貸す、アメリカは住宅に貸す」

日本の住宅ローンは1950年に現在のの独立行政法人住宅金融支援機構が始めました。

当時は大企業に勤めている人や社会的信用力が高い仕事をしている人しか貸してもらえませんでした。

「人」を信用して貸していたんですね。今もその名残があります。

一方のアメリカは、1932年に初めて「20年住宅ローン」が始まり、それまでは5年ローンが最長だったので、これを機に住宅を購入する人が増えました。

アメリカの住宅ローンは金融機関が「住宅に貸す」もので、債務者はローンを返済できなくなったら家から出ていけば残債を支払うことはありません。

そうなるとお金を貸していた金融機関が住宅を競売にかけて回収します。

なので融資する時、住宅の査定をめちゃくちゃ真剣にやります。

債務者がお金を返してくれなくてもその家は中古市場できちんと高値で売れるかを重視しながら査定します。

ということは、災害リスク等もプロが査定してくれていることになりますね。

ちなみにアメリカの中古物件市場は新築市場の約10倍です。

アメリカの人からすると「なぜ日本人はわざわざ災害の多い場所に債務を背負って新しい家を買いたがるのか?」と不思議に思われているんでしょうね。

【まとめ】

日本人が新築マイホームを欲しがるのは「土地価格上昇神話」があったからと言われています。

バブルがはじけて神話は崩れましたが、不動産を買えば資産になるという考えが親、祖父母世代から自然と教育(洗脳)されているのでしょう。

もちろん、マイホーム購入を否定しているわけではありません。

が、こうしたリスクや歴史的背景等を考えてから検討するべきだと思います。

ほとんどの家は資産ではなく負債ですよ。

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中立の立場からアドバイス

代表の重永は銀行員時代、金融機関の提供する金融商品に疑問を抱き退職しました。弊社は代理店契約(保険など)を一切しておりません。仲介手数料や紹介料に踊らされることなく、顧客の利益を最優先に、各個人に最良の提案をしています。

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